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Sanatoria edilizia 2024: Normative, procedure, sanzioni ed esempi

Il contesto normativo dell’edilizia in Italia è estremamente complesso e al suo interno rientra anche la sanatoria edilizia. Quest'ultima si rivela indispensabile in presenza di illeciti edilizi, che possono variare da minori a penalmente rilevanti, per riportare le opere e le costruzioni all’interno della legalità.In questo articolo, con riferimento al DPR 380/01, spieghiamo nel dettaglio cosa si intende per sanatoria edilizia, quando non è necessaria e quando bisogna necessariamente presentarla in caso di illecito. Attraverso esempi pratici e riferimenti normativi, vi guideremo passo dopo passo nel processo della sanatoria edilizia, facilitandone la comprensione e l’applicazione in base alle normative vigenti.

19 feb 2024 05 min Condividi

Tutto ciò che cè da sapere sulla sanatoria edilizia

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Indice dei contenuti:

1.INTRODUZIONE:

• Sanatoria edilizia: cos’è e quando è necessaria
• Quali sono le opere soggette a sanatoria edilizia

2.QUANDO SI PUO’ EVITARE UNA SANATORIA EDILIZIA

• Tolleranza 2%: comprensione ed esempio pratico
• Errore grafico: come riconoscerlo e dimostrarlo

3.LA DOPPIA CONFORMITA’

• Come dimostrare la doppia conformità
• A chi dimostrare la doppia conformità

4.SANZIONI:

• Sanzioni pecuniarie: cosa fare
• Sanzione per scia in sanatoria (art.37 dpr 380.01)
• Sanatoria per accertamento di conformità (art.36 dpr 380.01_permesso di costruire in sanatoria)

5.CONCLUSIONI

1.INTRODUZIONE ALLA SANATORIA EDILIZIA:

Prima di addentrarci all’interno dell’articolo, vorrei aprire una piccola parentesi per comprendere al meglio per quale motivo è utile sapere che cos’è una sanatoria edilizia nel 2024 e soprattutto quando è necessaria, in particolar modo durante gli atti di compravendita.

Perchè è utile sapere cos’è una sanatoria edilizia e quando è necessaria?

Molte volte, quando ci troviamo all’interno di una procedura di compravendita, potremmo purtroppo incorrere in illeciti edilizi che, fino a poco tempo fa, nè l’attuale proprietario dell’immobile nè il compratore sapevano di avere.

Un consiglio che mi sento di dare è quello di verificare sempre lo storico di un immobile quando si sta facendo un investimento, onde evitare di ritrovarsi a pagare sanzioni su sanzioni per regolarizzare tutte le difformità presenti, ovviamente nell’ipotesi che queste si possono effettivamente sanare, sperando di non ritrovarsi di fronte a situazioni in cui ciò non è possibile, come è successo a due mie clienti l'anno passato.

Vi faccio un breve riassunto, senza addentrarmi in dettagli troppo tecnici, di ciò che è accaduto:

"Non molto tempo fa, mi è capitato di fare un rilievo di un’immobile appena acquistato, dove semplicemente i nuovi proprietari volevano apportare piccole modifiche interne, quali la sostituzione della pavimentazione e la demolizione/ricostruzione di alcune tramezze. Tale immobile presentava una stranezza ai miei occhi e a quelli del mio collega geometra, dal momento che il locale wc (l’unico wc all’interno del piccolo appartamento), era distaccato dal resto della casa e per arrivarci bisognava necessariamente passare dal balcone, il quale, allo stato attuale del rilievo, si presentava totalmente chiuso (vedi immagine sotto riportata). Abbiamo subito avuto il dubbio che questa potesse essere una irregolarità. Conclusione? I nuovi proprietari hanno trasformato il loro sogno in un incubo, dal momento che tale difformità purtroppo non rispettava nè la normativa vigente né la normativa ai tempi dell’abuso. Essendo in una zona vincolata paesaggisticamente, l’intervento non poteva essere sanato e di conseguenza per accedere al locale wc bisognava uscire dall'abitazione e passare dal terrazzo. Ciò ha portato a fare modifiche anche strutturali all’appartamento per avere un locale W.C. al suo interno. Alla fine i proprietari si sono trovati a pagare molto di più di quello che avevano previsto inizialmente, tralasciando tutte le cause legali del caso."

Questo è il motivo per cui il mio consiglio è quello di affidarsi sempre ad un tecnico specializzato, soprattutto durante gli atti di compravendita, in modo che fin da subito si possano identificare irregolarità o illeciti ed evitare di andare a gestire situazioni difficili.

Chiusa questa parentesi su un’esperienza personale, possiamo continuare e andare ad analizzare nel dettaglio l’oggetto di discussione di questo articolo: la sanatoria edilizia!

Cos’è la sanatoria edilizia e quando è necessaria

Introduzione: Il Ruolo Cruciale della Sanatoria Edilizia

La sanatoria edilizia rappresenta un tassello fondamentale nel contesto dell'urbanistica e della gestione del patrimonio immobiliare in Italia. Questo processo non è semplicemente un adempimento burocratico, ma un ponte che connette il passato di un immobile con le esigenze e le normative del presente, garantendo la conformità delle opere edilizie.

Nel corso degli anni, le normative edilizie hanno subìto numerose evoluzioni, rispondendo a esigenze di sicurezza, estetica urbana e sostenibilità ambientale. Di conseguenza, molte costruzioni realizzate in periodi precedenti si trovano, volontariamente o meno, in una condizione di non conformità rispetto alla normativa attuale. La sanatoria edilizia emerge, dunque, come uno strumento indispensabile per risolvere queste discrepanze, permettendo agli immobili di adeguarsi alle norme vigenti senza dover ricorrere a demolizioni o radicali interventi di ristrutturazione.

La procedura di sanatoria è particolarmente rilevante in un paese con un patrimonio edilizio storico e complesso come l'Italia, dove il tessuto urbano si è evoluto stratificandosi nel corso dei secoli. Attraverso la sanatoria, è possibile regolarizzare situazioni edilizie diverse, dalle piccole modifiche interne fino a interventi più significativi come ampliamenti o cambi di destinazione d'uso, assicurando che ogni trasformazione rispetti i criteri di legalità, sicurezza e integrazione nel contesto urbano.

La sanatoria non deve essere confusa con il condono edilizio, una misura straordinaria che si è resa necessaria in varie occasioni nel passato per affrontare situazioni di abusivismo diffuso. A differenza del condono, la sanatoria edilizia si inserisce in un quadro normativo "a regime", che prevede procedure standardizzate e condizioni specifiche per la regolarizzazione delle opere, dettate dal dpr 380/01.

Affrontare la sanatoria edilizia richiede una comprensione approfondita delle normative locali e nazionali, nonché una precisa analisi dello stato di fatto dell'immobile. È un processo che coinvolge vari attori, dai proprietari agli architetti, dagli ingegneri ai tecnici comunali, ciascuno dei quali gioca un ruolo determinante nel garantire il successo della regolarizzazione.

In questo articolo, ci addentreremo nei dettagli di questo processo, esplorando le sue implicazioni, le procedure da seguire, con relativi esempi pratici, e le strategie più efficaci per navigare il complesso panorama della sanatoria edilizia, con l'obiettivo di offrire una guida chiara e dettagliata per tutti coloro che si trovano ad affrontare questa necessità.

Quali sono le possibilità per regolarizzare un’opera edilizia?

Da dpr 380/01, (testo unico dell'edilizia), esistono diverse procedure che un proprietario di immobile può intraprendere per sanare opere non conformi alla normativa vigente.

• Il permesso di costruire in sanatoria (art. 36)

• Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) in sanatoria (art. 37)

• La CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) tardiva (art. 6-bis)

Queste sono le strade percorribili a seconda della natura e della gravità delle irregolarità edilizie.

Tuttavia oggi ci focalizzeremo in particolar modo sulla scia in sanatoria e sul permesso di costruire in sanatoria (accertamento di conformità) dal momento che queste ultime sono procedure che necessitano della doppia conformità e rientrano appieno nel processo di sanatoria edilizia. Mentre , per ciò che concerne la Cila tardiva, è un procedimento amministrativo che consiste, come intuibile dal suo nome, nel presentare una cila ordinaria a seguito di opere già eseguite senza una presentazione della domanda all’ente competente. Tante volte viene anche denominata cila in sanatoria ma chiariamo che si tratta semplicemente di una presentazione della domanda di cila postuma agli interventi già effettuati. Ovviamente, riconduciamo tali interventi a opere non strutturali o che non modificano il volume dell'immobile, come per esempio modifiche di tramezze interne o modifica degli impianti, come citato nell’art. 6 bis del dpr 380.01.

Per concludere possiamo quindi dire che la CILA tardiva, pur essendo uno strumento utile per la regolarizzazione di alcuni tipi di lavori, non implica la stessa profondità di verifica imposta dalla doppia conformità. Pertanto, la sua esclusione da questo articolo ci permette di approfondire aspetti più complessi e sfaccettati delle regolarizzazioni edilizie che coinvolgono una valutazione più rigorosa e articolata del rispetto delle normative nel tempo.

Per questi motivi concentreremo la nostra attenzione sulla SCIA in sanatoria e sul permesso di costruire in sanatoria, i quali implicano la doppia conformità in questi procedimenti. 

Ma cosa significa doppia conformità?

La doppia conformità richiede che l'opera edilizia sia conforme non solo alla normativa vigente al momento della realizzazione dell'intervento ma anche a quella attuale. Questo duplice controllo assicura che le opere regolarizzate rispettino pienamente le evoluzioni normative.

Altro punto da chiarire è che tutti i temi trattati all’interno di questo articolo non tratteranno la regolarizzazione dal punto di vista paesaggistico. Ma è utile ricordare che quest'ultima gioca un ruolo fondamentale nella conservazione del patrimonio culturale e naturale del territorio, influenzando significativamente le pratiche edilizie in aree di particolare interesse storico, artistico o ambientale.

La compatibilità paesaggistica assicura che tutte le modifiche apportate al tessuto edilizio rispettino l'integrità e i valori del paesaggio circostante, siano essi naturali o costruiti dall'uomo. Questo concetto si rivela di particolare rilevanza in Italia, dove il patrimonio paesaggistico costituisce una componente essenziale dell'identità culturale e richiede una tutela attenta per preservarne la bellezza e l'unicità per le generazioni future.

Tuttavia, la complessità e la specificità delle normative legate alla compatibilità paesaggistica richiedono un'attenzione particolare che andrebbero trattati a parte, ma per avere un' idea generale della situazione, è importante riconoscere il quadro normativo di riferimento per la compatibilità paesaggistica. Il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio, ai sensi del Decreto Legislativo 42/2004, rappresenta la principale fonte normativa in materia. 

Per coloro che necessitano di approfondire la tematica della compatibilità paesaggistica, il Codice dei Beni Culturali e del Paesaggio offre una guida essenziale per navigare le normative applicabili. La consultazione di tale codice, insieme al supporto di professionisti specializzati nel settore, può fornire le basi per comprendere e soddisfare i requisiti necessari per gli interventi in aree soggette a vincoli paesaggistici.

Fatta questa premessa, andiamo a vedere nello specifico quali sono le opere che richiedono una sanatoria edilizia.

Quali sono le opere Soggette a Sanatoria?

Le opere edilizie che possono richiedere una sanatoria sono varie e spaziano da modifiche minori dell'immobile, come la chiusura di un terrazzo o la realizzazione di un piccolo sottotetto per esempio, a interventi più significativi quali ampliamenti o cambi di destinazione d'uso. La necessità di una sanatoria emerge quando queste opere sono state realizzate senza i previsti permessi o in difformità da quelli ottenuti, portando a una non conformità con la normativa urbanistica edilizia vigente.

Nello specifico, l’art.36 e 37 del dpr 380/01, citano:

Art. 36 (L) - Accertamento di conformità

1. In caso di interventi realizzati in assenza di permesso di costruire, o in difformità da esso, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01.

Art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività.

Tuttavia vi sono delle casistiche che offrono la possibilità di non intraprendere la strada della sanatoria edilizia, benchè si presentino degli illeciti in contrasto con la normativa vigente.

Quali sono questi specifici casi?

Andiamo a vederli insieme.

Quando si può evitare una Sanatoria edilizia?

Vi sono principalmente due casistiche per le quali si può evitare di procedere con una sanatoria edilizia:

1) Tolleranza costruttiva del 2% (coma da art.34-bis del Dp.r. 380/01)

2) Errore grafico

Vediamo nel dettaglio cosa implicano tali casistiche e quando possono essere applicate.

Tolleranza del 2%: Comprensione ed esempio pratico (art.34-bis, d.p.r. 380/01)

Il Concetto di Tolleranza

La tolleranza del 2% rappresenta una soglia di accettabilità per le piccole difformità nelle misurazioni delle opere edilizie rispetto a quanto dichiarato nei titoli abilitativi. Questa tolleranza è stata introdotta per riconoscere e regolamentare le inevitabili variazioni che possono verificarsi durante la realizzazione di un'opera edilizia. La normativa di riferimento per questa disposizione è il DPR 380/01, che ha subito importanti aggiornamenti nel 2020 per quanto riguarda le tolleranze costruttive.

Cambiamenti nel DPR dal 2020

Dal 2020, con riferimento alle legge n.120, il DPR 380/01 ha ampliato il concetto di tolleranza costruttiva, offrendo una maggiore flessibilità nella gestione delle variazioni minori. Questi aggiornamenti hanno reso più chiari i parametri che devono essere rispettati e le modalità con cui le tolleranze possono essere applicate.

In particolare, l’art.34 bis del dpr 380/01, in merito alle tolleranze costruttive, cita:

1. Il mancato rispetto dell’altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

2. Fuori dai casi di cui al comma 1, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l’attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l’agibilità dell’immobile.

3. Le tolleranze esecutive di cui ai commi 1 e 2 realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell’attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero, con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Parametri da Rispettare

I parametri specifici che rientrano nella tolleranza del 2% includono variazioni nelle dimensioni esterne dell'edificio (come altezza e volume), nelle superfici (coperte e scoperte), e nelle distanze regolamentari (ad esempio, da confini o altri edifici). È fondamentale che queste variazioni non alterino la conformità dell'opera alle normative urbanistiche e edilizie vigenti, né compromettano requisiti come quelli antisismici o di sicurezza.

Esempio Grafico

Per illustrare meglio il concetto di tolleranza del 2%, si consideri un esempio grafico di un immobile in pianta riportato di seguito. Questo esempio mostrerà come una leggera variazione nelle dimensioni di una nuova costruzione o di una ristrutturazione possa rientrare nella tolleranza del 2%, evitando così la necessità di una sanatoria, purché le modifiche non influenzino negativamente la sicurezza o la funzionalità dell'edificio.

Errore Grafico: Identificazione e Dimostrazione

La Natura degli Errori Grafici

Gli errori grafici si verificano quando esiste una discrepanza tra la documentazione progettuale presentata per l'approvazione e lo stato reale dell'opera completata. Tali errori possono derivare da semplici sviste nel processo di disegno o da modifiche apportate in corso d'opera che non sono state correttamente riportate nella documentazione ufficiale.

È importante dire che, diversamente dalla casistica della tolleranza costruttiva del 2%, in questo caso non esiste una normativa nazionale di riferimento per la correzione evidente di errori grafici presenti nelle autorizzazioni del passato e di conseguenza bisogna affidarsi o a norme regionali specifiche, se esistono, o direttamente alla comprensione della pubblica amministrazione di riferimento.

Dimostrazione della Conformità

Per dimostrare che un errore grafico non compromette la conformità dell'opera alle normative vigenti, è fondamentale raccogliere e presentare documentazione dettagliata. Questa può includere:

• Documentazione Fotografica: Fotografie dell'immobile al momento della realizzazione dell'opera e in fasi successive possono fornire prove concrete della natura e dell'entità delle modifiche apportate. Queste immagini devono mostrare chiaramente le aree interessate dagli errori grafici e dimostrare che tali variazioni non influenzano la conformità strutturale, funzionale e normativa dell'edificio.

• Confronto tra Progetti e Realizzazione: Un'analisi dettagliata che confronta i progetti originali con lo stato effettivo dell'immobile può aiutare a identificare specificamente gli errori grafici e a valutare la loro rilevanza ai fini della conformità normativa.

Evitare la Sanatoria ed esempio pratico

La corretta identificazione e documentazione degli errori grafici possono evitare la necessità di una sanatoria.

Esempio Pratico: mancanza, negli elaborati tecnici dell’ultimo progetto autorizzato nel 87, di una finestra sul prospetto ovest.

Immaginiamo un appartamento dove il proprietario vuole fare un intervento di una certa entità. Per poterlo fare ha bisogno di un tecnico che verifichi lo stato attuale dell’immobile. Tuttavia il tecnico, dopo un accesso agli atti, si rende conto che negli elaborati grafici dell’ultimo titolo presentato e autorizzato dal comune di riferimento, c’è una discordanza rispetto allo stato rilevato: manca una finestra nel prospetto ovest. Il proprietario dichiara che quella finestra c’è sempre stata e non ha subito alcun mutamento durante tutti questi anni. Ma la parola del proprietario non è sufficiente, il tecnico deve dimostrare che si potrebbe trattare di un errore grafico di errata rappresentazione.

Come può procedere?

Per evitare una sanatoria, il proprietario, o il tecnico delegato, può:

• Raccogliere Documentazione Fotografica: Fotografie dell'appartamento prima e dopo le modifiche, le quali possono dimostrare che la finestra è sempre stata presente e non ha subito alcuna modifica nel tempo.

• Preparare una Relazione Tecnica: Un tecnico abilitato (geometra,ingegnere o architetto) può preparare una relazione che attesti che nell’appartamento in questione, dall’ultimo titolo presentato e autorizzato, non è stato fatto alcun cambiamento.

Tutta la documentazione raccolta allegata ad una relazione tecnica, servirà ad attestare questa conformità di fronte all'ente comunale o all'ufficio urbanistica competente.

Se l’’ente comunale risponde in maniera positiva a tale richiesta e riscontra l’errore grafico verificato, allora si può procedere con l’applicazione della normale prassi amministrativa, evitando così la sanatoria edilizia.

Viste le due situazioni in cui si può procedere evitando lan strada della sanatoria edilizia, nel caso contrario, in cui invece, riscontro che nell’immobile oggetto di intervento non è applicabile nè la tolleranza costruttiva del 2% nè non sono presenti errori grafici, dovrò a tutti gli effetti procedere con una sanatoria edilizia.

Il primo importante step per procedere in questa direzione è innanzitutto verificare se si tratta di un’accertamento di conformità (art.36 dpr) o una scia in sanatoria (art.37).

Fatto ciò, il passo successivo e di fondamentale importanza è verificare la doppia conformità.

Nella prossima sezione di questo articolo forniamo una spiegazione dettagliata di questo concetto, delineando i passaggi per la sua applicazione, a chi è necessario dimostrarla e quali possono essere le implicazioni in termini di sanzioni, facendo riferimento specifico al DPR 380/01.

Cos'è la Doppia Conformità

Come sopraddetto, la doppia conformità assicura che qualsiasi modifica, costruzione o intervento edilizio rispetti non solo le normative urbanistiche ed edilizie vigenti al momento della sua esecuzione ma anche quelle attuali. Questo principio è cruciale per garantire che le opere edilizie siano in armonia con le evoluzioni normative e le esigenze urbanistiche contemporanee.

Come Dimostrare la Doppia Conformità

Per dimostrare la doppia conformità, è necessario intraprendere una serie di azioni:

• Raccolta Documentazione: È fondamentale raccogliere tutta la documentazione relativa all'opera edilizia, inclusi i permessi di costruzione originari, i progetti e qualsiasi altro documento che possa attestare la conformità dell'opera alle normative vigenti al momento della sua realizzazione.

• Verifica Normativa: Bisogna effettuare una dettagliata verifica normativa che confronti le disposizioni applicabili al momento dell'esecuzione dell'abuso con quelle attuali, identificando eventuali discrepanze.

• Relazione Tecnica: è necessario redigere una relazione tecnica a cura di un professionista qualificato (ingegnere, architetto) che attesti la doppia conformità dell'opera, illustrando dettagliatamente come questa rispetti sia le norme passate sia quelle presenti.

A Chi Dimostrare la Doppia Conformità

La doppia conformità deve essere dimostrata agli organi competenti locali, tipicamente l'ufficio tecnico del comune in cui si trova l'immobile. Sarà quest'organo a valutare la documentazione presentata e a decidere se l'opera può essere considerata conformemente su entrambi i fronti normativi.

Sanzioni e Costi per la Regolarizzazione

Sanzioni Pecuniarie: Cosa Fare e Perché

La verifica accurata della categoria di intervento edilizio illecito e della procedura di regolarizzazione appropriata è fondamentale. È consigliabile procedere con un'attenta analisi fin dall'avvio del procedimento di sanatoria, compresa la contestazione dell'illecito edilizio notificata. Questo approccio preventivo può significare non solo la riduzione delle sanzioni pecuniarie ma anche una più rapida risoluzione del processo di regolarizzazione, assicurando la conformità dell'opera alle normative vigenti.

Il calcolo della sanzione pecuniaria varia significativamente a seconda della procedura applicata. Per gli illeciti minori, trattati sotto l'art. 37, la sanzione pecuniaria è definita in base all'aumento di valore dell'immobile, con un importo che oscilla tra i 516 € e i 5.164 €. Questo limite massimo è stabilito per evitare disparità tra le sanzioni applicate agli illeciti di diversa gravità, garantendo un trattamento equo. Discorso diverso vale invece per l’art.36.

Andiamo a vedere entrambe le situazioni nel dettaglio:

Sanzione per regolarizzazione tramite art.36 dpr 380/01

La sanzione per la regolarizzazione tramite l'applicazione dell'articolo 36 del DPR 380/01, che riguarda l'Accertamento di Conformità per il Permesso di Costruire in Sanatoria, non ha un importo fisso prestabilito a livello nazionale per quanto riguarda l'oblazione, nè prevede un’importo minimo o massimo fatto salvo per norme regionali. Come citato nell’art.36 comma 2 del dpr 380/01, “Il rilascio del permesso in sanatoria è subordinato al pagamento, a titolo di oblazione, del contributo di costruzione in misura doppia, ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, in misura pari a quella prevista dall'articolo 16.”

Questo significa che l'importo specifico della sanzione varierà in base al calcolo del contributo di costruzione, che è determinato dalla normativa locale e dai regolamenti comunali e può dipendere da vari fattori, come la dimensione dell'intervento, la zona in cui si trova l'immobile, e la destinazione d'uso dell'edificio.

In caso di intervento realizzato in parziale difformità dal permesso di costruire originariamente rilasciato, l'oblazione viene calcolata con riferimento alla parte di opera difforme. Questo approccio mira a sanzionare proporzionalmente l'entità dell'illecito, richiedendo un pagamento maggiore rispetto a una semplice sanzione pecuniaria, riflettendo la gravità dell'abuso edilizio e incentivando la conformità alle normative urbanistiche ed edilizie.

È importante notare che le specificità del calcolo dell'oblazione e l'applicazione delle sanzioni possono variare notevolmente tra le diverse regioni e comuni in Italia, a causa delle normative regionali e delle disposizioni comunali. Pertanto, per ottenere informazioni precise e dettagliate sui costi associati alla sanatoria di un'opera edilizia sotto l'articolo 36, è essenziale consultare l'ufficio urbanistica del comune dove si trova l'immobile e rivolgersi a un professionista qualificato, come un ingegnere o un architetto, che possa fornire assistenza e consulenza nel processo di regolarizzazione.

Sanzione per regolarizzazione tramite art.37 dpr 380/01

Per la sanatoria tramite l'articolo 37 del DPR 380/01, che riguarda la SCIA in sanatoria per illeciti edilizi minori, la sanzione pecuniaria è definita in modo più specifico rispetto all'oblazione prevista per l'articolo 36. Secondo l'articolo 37.4, la sanzione pecuniaria è una somma stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all'aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio, o meglio “pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro”.

Sempre in ottica di dimostrazione della doppia conformità,Il testo normativo prevede i seguenti limiti per la sanzione pecuniaria:

• Importo minimo: 516 euro.

• Importo massimo: 5.164 euro.

Come citato nell’art 37, comma 4: 4. "Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio."

Questa gamma di importi riflette l'intento del legislatore di adeguare la sanzione all'entità dell'illecito e all'effettivo incremento di valore che l'immobile ha acquisito a seguito dell'intervento illecito. La determinazione dell'importo specifico all'interno di questo intervallo dipenderà dall'analisi caso per caso effettuata dall'ente competente, che valuterà l'incremento di valore dell'immobile sulla base delle modifiche effettuate.

La procedura sotto l'articolo 37.4 è concepita per essere applicata agli illeciti di natura minore, che non compromettono significativamente la sicurezza, la salute pubblica o l'estetica urbana, e per questo motivo, la sanzione pecuniaria prevista è meno onerosa rispetto all'oblazione richiesta per gli illeciti più gravi coperti dall'articolo 36.

Per determinare l'importo esatto della sanzione pecuniaria nel contesto dell'articolo 37.4, è essenziale consultare l'ufficio urbanistica del comune di riferimento e, se necessario, avvalersi della consulenza di professionisti nel campo dell'edilizia e dell'urbanistica, in grado di fornire una valutazione accurata dell'aumento di valore dell'immobile e di guidare il proprietario o il responsabile dell'illecito attraverso il processo di sanatoria.

Riflessioni Finali

• Importanza della Prevenzione: L'approccio migliore rimane sempre quello di prevenire la necessità di una sanatoria, agendo con consapevolezza e rispetto delle normative sin dalle fasi iniziali di qualsiasi progetto edilizio.

• Ruolo dei Professionisti: L'importanza di affidarsi a tecnici e professionisti qualificati non può essere sottolineata a sufficienza. La loro competenza è fondamentale per navigare con successo le complessità normative e per garantire la realizzazione di opere conformi e sicure.

• Evoluzione Normativa: Il contesto normativo in materia di edilizia e urbanistica è in continua evoluzione. Mantenersi aggiornati sulle leggi e le prassi amministrative è essenziale per gestire al meglio le proprie proprietà immobiliari.

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