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Guida alla SCIA in Sanatoria: come regolarizzare le difformità edilizie

L’obiettivo di questo articolo è fornire un quadro chiaro e dettagliato sulla SCIA in sanatoria, rendendo accessibili le informazioni necessarie per chi opera nel settore edilizio o per chi è proprietario di un’immobile e deve ricorrere a questo procedimento per regolarizzare alcuni interventi. Analizzeremo le disposizioni normative, offrendo spiegazioni pratiche e consigli operativi per affrontare il procedimento in sicurezza, mirando a una comprensione approfondita di questo strumento normativo e delle sue potenzialità.

12 mar 2024 05 min Condividi

SCIA in sanatoria come rimediare ad abusi edilizi

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Indice dei contenuti:

1. Introduzione alla sanatoria edilizia
2. Per quali interventi è richiesta una scia edilizia
3. Cos'è la SCIA in sanatoria e quando è necessaria
4. Come può aiutarti una scia in sanatoria
5. Chi deve presentare la scia in sanatoria
6. Quali sono le sanzioni da pagare per una scia edilizia in sanatoria
7. Dopo quanto tempo viene rilasciata una scia in sanatoria
8. Modello di esempio di scia in sanatoria
9. Conclusioni

1-Introduzione alla sanatoria edilizia

Hai mai avuto la necessità di regolarizzare opere edilizie fatte senza regolare autorizzazione?

Ti sei mai trovato di fronte ad una situazione in cui erano già iniziati i lavori senza previa richiesta al comune di competenza? 

Se la tua risposta è sì, avrai sicuramente sentito parlare di sanatoria edilizia. Quest’ultima rappresenta un meccanismo fondamentale per la regolarizzazione di opere edilizie. In questo articolo in particolare tratteremo la procedura della scia (segnalazione certificata di inizio attività) in sanatoria, delineando chiaramente i passaggi necessari per richiedere una scia in sanatoria e scopriremo insieme come avvalersi di questa opportunità normativa portando a conformità, laddove possibile, le modifiche edilizie non autorizzate.

2-Per quali interventi è richiesta una scia

Rientrano negli interventi per cui è richiesta la Segnalazione certificata di inizio attività i seguenti interventi: (art.22 dpr 380/01)

1-DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA, qualora riguardino le parti strutturali dell’edificio o i prospetti. Per manutenzione straordinaria si intendono tutte quelle opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.

2-INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE EDILIZIA, esclusi quelli che “portano ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente, nei casi in cui comportino anche modifiche della volumetria complessiva degli edifici ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, , e, inoltre, gli interventi

di ristrutturazione edilizia che comportino la demolizione e ricostruzione di edifici situati in aree tutelate ai sensi degli articoli 136, comma 1, lettere c) e d), e 142 del codice di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, o il ripristino di edifici, crollati o demoliti, situati nelle medesime aree, in entrambi i casi ove siano previste modifiche della sagoma o dei prospetti o del sedime o delle caratteristiche planivolumetriche e tipologiche dell’edificio preesistente oppure siano previsti incrementi di volumetria”

3-Cos'è la SCIA in sanatoria e quando è necessaria

La scia in sanatoria, cosicome il permesso di costruire in sanatoria, è un accertamento di conformità, indicato nell’art.37 del dpr 380/01 come segue:

Art. 37 (L) - Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità

1. La realizzazione di interventi edilizi di cui all’articolo 22, commi 1 e 2, in assenza della o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività comporta la sanzione pecuniaria pari al doppio dell'aumento del valore venale dell'immobile conseguente alla realizzazione degli interventi stessi e comunque in misura non inferiore a 516 euro.

2. Quando le opere realizzate in assenza di segnalazione certificata di inizio attività consistono in interventi di restauro e di risanamento conservativo, di cui alla lettera c) dell’articolo 3, eseguiti su immobili comunque vincolati in base a leggi statali e regionali, nonché dalle altre norme urbanistiche vigenti, l'autorità competente a vigilare sull'osservanza del vincolo, salva l'applicazione di altre misure e sanzioni previste da norme vigenti, può ordinare la restituzione in pristino a cura e spese del responsabile ed irroga una sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro.

3. Qualora gli interventi di cui al comma 2 sono eseguiti su immobili, anche non vincolati, compresi nelle zone indicate nella lettera A dell'articolo 2 del decreto ministeriale 2 aprile 1968, il dirigente o il responsabile dell’ufficio richiede al Ministero per i beni e le attività culturali apposito parere vincolante circa la restituzione in pristino o la irrogazione della sanzione pecuniaria di cui al comma 1. Se il parere non viene reso entro sessanta giorni dalla richiesta, il dirigente o il responsabile dell’ufficio provvede autonomamente. In tali casi non trova applicazione la sanzione pecuniaria da 516 a 10.329 euro di cui al comma 2.

4. Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.

5. Fermo restando quanto previsto dall’articolo 23, comma 6, la segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.

6. La mancata segnalazione certificata di inizio dell'attività non comporta l'applicazione delle sanzioni previste dall'articolo 44. Resta comunque salva, ove ne ricorrano i presupposti in relazione all’intervento realizzato, l’applicazione delle sanzioni di cui agli articoli 31, 33, 34, 35 e 44 e dell’accertamento di conformità di cui all’articolo 36.

Possiamo quindi affermare che la scia in sanatoria è una tipologia di autorizzazione che permette di regolarizzare degli abusi edilizi, ovvero tutti quegli interventi che sono stati fatti senza una previa autorizzazione o rilascio di un titolo edilizio e quindi difformi dalla normativa edilizia.

Importante è non confondere la scia in sanatoria con il condono edilizio, il quale è “un provvedimento legislativo emanato dal Parlamento o dal Governo in deroga a un reato di abusivismo di un immobile. Permette, entro un determinato lasso di tempo, di fare richiesta per l’accettazione di un abuso in edilizia senza incorrere in conseguenze penali.”

4-Come può aiutarti una SCIA in sanatoria?

Questa procedura, nel complesso panorama dell’edilizia italiana, è molto importante perchè permette di “sanare”, quindi regolarizzare una situazione edilizia, offrendo la possibilità di mettersi in regola con la normativa vigente.

Mi è capitato spesso, soprattutto durante il periodo clou del Superbonus, di trovarmi di fronte a situazioni che richiedevano una richiesta di sanatoria per regolarizzare difformità presenti all’interno di un’immobile.

Per queste ragioni, data l’esperienza sul campo, ritengo giusto farvi un esempio esplicativo per chiarire meglio di cosa stiamo parlando:

Ho ereditato una casa e vorrei apportare delle modifiche sostanziali all’immobile, non andando ad influire sulle volumetrie e sui prospetti esterni. Tuttavia, rivolgendomi ad un tecnico del settore, quest’ultimo ha scoperto dall’accesso agli atti (consente di prendere visione o richiedere copie di atti e documenti relativi a pratiche edilizie) che l’immobile risulta essere difforme rispetto a quanto riportato negli ultimi elaborati di progetto e titoli presentati e autorizzati. Abbiamo notato che sono state fatte negli anni delle ristrutturazioni e modifiche che hanno coinvolto, aimhè, anche parti strutturali dell’immobile. Ecco che allora entra in gioco la sanatoria edilizia e più nello specifico la scia in sanatoria trattandosi di ristrutturazioni di un certo tipo.

Ma grazie a questo tipo di pratica posso regolarizzare tutte le opere svolte in difformità nel passato e procedere poi con le ristrutturazione che volevo apportare sull’immobile ereditato.

Tuttavia, prima di cantare vittoria, deve sussistere una condizione, ovvero la doppia conformità della normativa vigente all’epoca dell’abuso e nel momento della presentazione della sanatoria. Andremo a vedere di cosa si tratta nello specifico più avanti.

Questo articolo risponde proprio a queste necessità, facendo capire cosa si intende per sanatoria edilizia, quando è necessaria, in cosa differisce dal permesso di costruire in sanatoria e perchè è utile affidarsi ad un tecnico specializzato per poter affrontare questo tipo di pratica.

Tutte le informazioni che troverete vi faciliteranno la comprensione dei cosiddetti accertamenti di conformità e risponderanno alle domande più comuni fornendo risposte dirette.

Detto ciò, andiamo a vedere nel dettaglio quali sono le tipologie di scia in sanatoria:

1- SCIA TARDIVA: come suggerisce il nome si applica quando i lavori sono ancora in fase di esecuzione e non è stata presentata un modello di scia al comune in cui è sito l’immobile interessato.

2-SCIA IN SANATORIA: applicabile nel caso in cui i lavori siano già stati fatti e conclusi senza essere stati autorizzati da nessun titolo edilizio.

Oggi ci concentreremo sulla SCIA IN SANATORIA.

Come sopraddetto nell’esempio portato precedentemente, in questo secondo caso un prerequisito fondamentale per poter procedere con una richiesta di sanatoria edilizia è che sia verificata la doppia conformità.

Cosa vuole dire questo? Vuol dire che le opere che sono state eseguite senza previo titolo edilizio rilasciato o senza alcuna autorizzazione e richiesta, al momento della verifica da parte di un tecnico incaricato, dovranno rispettare le normative vigenti sia all’epoca dell’abuso sia alla normativa vigente al momento della presentazione della domanda.

Per esempio se nel 1986 è stato compiuto un abuso edilizio in difformità alle normativa vigente, questo implica necessariamente che non si potrà procedere con una sanatoria edilizia oggi. Stessa cosa vale al contrario: se un’opera, una ristrutturazione o una manutenzione straordinaria sono state eseguite nel 1986 rispettando la normativa dei tempi ma oggi non rispondono alla normativa vigente, non si potrà procedere con la sanatoria edilizia.

Posso procedere con una scia in sanatoria solo se le opere che costituiscono illecito rispettino sia la normativa all’epoca dell’illecito stesso sia la normativa vigente al momento della presentazione della richiesta.

5-Chi deve presentare la SCIA in sanatoria?

Avendo negli anni dovuto affrontare molte pratiche di sanatorie edilizie, il mio consiglio è quello di affidarsi sempre ad un esperto del settore, come un tecnico qualificato.

Se l’immobile, a seguito di una verifica dettagliata, risponde alla verifica della doppia conformità, allora questa richiesta andrà presentata al comune di competenza o dal proprietario dell’immobile o dal tecnico incaricato. Quest’ultimo si occuperà di compilare tutta la documentazione, redigere una relazione tecnica che dimostri la doppia conformità e allegare disegni tecnici sia dello stato attuale dell’immobile, sia dell’ultimo stato approvato e infine del raffronto per dimostrare quali sono le difformità da sanare con tale richiesta.

Sarà poi l’ufficio competente e il tecnico comunale a verificare la documentazione presentata.

Tale documentazione è compilabile digitalmente attraverso i portali dei comuni stessi.

Per ovvie ragioni, quando siamo proprietari di immobili difformi, ciò che ci interessa maggiormente è quando effettivamente bisogna spendere per sanare gli abusi edilizi?

• N.B: Ciò che indicheremo di seguito sarà riferito solo alla richiesta di sanatoria edilizia ed escluderà la parcella del tecnico e altri fattori determinanti nel calcolo totale delle spese.

6-Quali sono le sanzioni da pagare per una SCIA in sanatoria?

Distinguiamo due casistiche per ciò che concerne il pagamento di sanzioni per la scia in sanatoria:

1-Nel primo caso identifichiamo una richiesta di scia in sanatoria nel caso in cui sia stata accertata la doppia conformità, ovvero il rispetto della normativa vigente sia all’epoca dell’abuso sia alla normativa attuale.

2-Nel secondo caso vediamo quali sono le sanzioni da pagare nell’ipotesi in cui una scia venga presentata in corso d’opera, ovvero quando l’intervento è già iniziato senza prima presentare opportuna richiesta all’ente competente e aver ottenuto un approvazione. In questo ultimo caso non sarà necessaria la doppia conformità dal momento che non si sta andando a sanare un illecito edilizio avvenuto in passato ma semplicemente si vogliono autorizzare lavori iniziati spontaneamente, senza opportuna verifica da parte del comune.

Vediamo entrambi i casi nel dettaglio: (con riferimento al dpr 380/01)

1-SANZIONE PER SCIA IN SANATORIA CON DOPPIA CONFORMITà

Come citato nell’art. 37-Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità, comma 4:

“Ove l’intervento realizzato risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dell’intervento, sia al momento della presentazione della domanda, il responsabile dell’abuso o il proprietario dell’immobile possono ottenere la sanatoria dell’intervento versando la somma, non superiore a 5.164 euro e non inferiore a 516 euro, stabilita dal responsabile del procedimento in relazione all’aumento di valore dell’immobile valutato dall’agenzia del territorio.”

2-SANZIONE PER LAVORI INIZIATI SENZA UNA PRESENTAZIONE DI SCIA AL COMUNE

Come citato nell’art. 37-Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità, comma 5:

“La segnalazione certificata di inizio di attività spontaneamente effettuata quando l’intervento è in corso di esecuzione, comporta il pagamento, a titolo di sanzione, della somma di 516 euro.”

7-Dopo quanto tempo viene rilasciata una SCIA in sanatoria?

“Il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata.”

Ciò vuol dire che l’ente competente impiegherà 60 giorni per accettare o rifiutare la richiesta di sanatoria edilizia e che in questo specifico caso di sanatoria edilizia non vale il silenzio assenso ma trascorso il termine di 60 giorni, se non è stato recepito alcun parere favorevole alla richiesta, quest’ultima deve intendersi come rifiutata.

8-Modello di esempio di SCIA in sanatoria

Benchè oramai tutte le richieste di titoli edilizi possono essere gestiti direttamente dal portale del comune di appartanenza, per una migliore comprensione, di seguito alleghiamo un esempio di modello di scia compilabile dove puoi capire nel dettaglio cosa verrà richiesto e quale campo smarcare nel caso in cui si tratti di una scia in sanatoria.

Ecco la specifica sezione in cui dovrai identificare la “ qualificazione dell’intervento” e potrai indicare che ciò che stai richiedendo è una richiesta di scia in sanatoria:

Barrando il punto “C.3 starai indicando che ciò che vuoi richiedere con questo modulo è una sanatoria dell’intervento che, dopo opportuni accertamenti e verifiche, risulta conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione, sia al momento della presentazione della segnalazione.

Se sei interessato a vedere l’intero modello della segnalazione certificata di inizio attività ti lascio l’intero modello qui.

9-Conclusioni

La SCIA in sanatoria si configura come uno strumento normativo di fondamentale importanza per proprietari di immobili e tecnici del settore, offrendo una via per la regolarizzazione di interventi edilizi eseguiti senza le necessarie autorizzazioni. Attraverso la comprensione delle procedure dettagliate, dei benefici, delle responsabilità e delle sanzioni, presentate in questo articolo, si apre la possibilità di allinearsi alle normative vigenti, evitando rischi legali e valorizzando il patrimonio immobiliare.

L'iter per la presentazione e l'approvazione della SCIA in sanatoria richiede attenzione e precisione, sottolineando l'importanza di affidarsi a professionisti qualificati nel campo edilizio e urbanistico. Il coinvolgimento di un tecnico esperto non solo facilita la compilazione e presentazione della documentazione necessaria ma garantisce anche una valutazione accurata della doppia conformità, aspetto cruciale per il successo della procedura di sanatoria.

In conclusione, la SCIA in sanatoria rappresenta un'opportunità per regolarizzare situazioni edilizie pregresse e la sua comprensione è fondamentale per tutti coloro che si trovano di fronte a situazione, volute o non, di abusivismo edilizio e vogliono evitare ripercussioni drastiche sul proprio immobile.

Domande frequenti: