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Quanto vale un cantiere? Partiamo da una formula che mette in campo tutte le sue variabili - il valore del contratto, le risorse impiegate, il tempo, i problemi eventualmente da affrontare - per arrivare al cuore della questione. Obiettivo finale: far diventare un cantiere perennemente in ritardo (un ritardo significa un costo in più anche del 10, 20, 30%!) un progetto che rispetti i tempi o che sia addirittura in anticipo. Perché questo significa per te trasformare le tue perdite sistematiche in guadagni certi!
Contabilità di cantiere
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Oggi semplifichiamo un problema complesso: quanto vale un cantiere? Per farlo adotteremo un approccio ingegneristico e non matematico, cioè faremo grosse approssimazioni per arrivare in pochi passi al nocciolo della questione. Ma prima delle semplificazioni partiamo con le ipotesi, le nostre assunzioni.
Siamo nel 2022 e il mercato dei cantieri in Italia è in crescita. In questa condizione le aziende si trovano a dover dire no ad alcuni lavori e quindi a perdere potenziali guadagni.
Non considereremo ammortamenti e altre operazioni di contabilità un po' più complessa, insomma, semplifichiamo. Fatte queste 2 ipotesi, siamo pronti per ingegnerizzare (braccio steso e mano oscillante) il valore del nostro cantiere.
Iniziamo con una formula:
E = C - R - T - P dove...
E = il valore del cantiere, cioè quanti Euro guadagniamo o perdiamo con un cantiere
C = il valore del Contratto, cioè quanti soldi il cliente si è impegnato a spendere
R = le Risorse utilizzate per fare i lavori
T = il Tempo, i ritardi
P = i Problemi
Questi sono gli euro che restano nel conto aziendale a fine dell'operazione. Saranno positivi o negativi?
Questo è il valore del preventivo accettato dal cliente. È l'unico valore sicuramente positivo dell'equazione. Su questo valore si scrivono interi libri e non è l'argomento di questo articolo. Vogliamo però fare 2 riflessioni:
Per eseguire i lavori servono delle risorse: personale, materiali, servizi, noleggi, macchinari, etc...
Le risorse utilizzate hanno un costo e quindi R sono i costi del cantiere. R è l'unico valore sicuramente negativo dell'equazione e quindi si cerca sempre di ridurre le risorse utilizzate per eseguire i lavori. Ricordiamoci però quanto detto prima sui ristoranti, dobbiamo essere in grado di costruire un'esperienza di valore per il cliente e questo ci permetterà di far aumentare C.
In fondo il vero valore che ci interessa è "C - R" e non R indipendentemente da C.
Un'importantissima riflessione da fare è relativa alla velocità di controllo di R. Il controllo dei costi funziona da ciclo di regolazione del cantiere, con un impatto fondamentale verso le attività e le relazioni con il cliente.
Con quanto ritardo conosciamo i costi di cantiere?
Mediamente abbiamo un ritardo di circa 3 settimane, cioè oggi sappiamo quanto è costato il cantiere fino a 3 settimane fa
Se è costato troppo effettuiamo azioni correttive con 3 settimane di ritardo. In 3 settimane siamo già passati a una fase successiva dei lavori e quindi correggeremo nel tetto i problemi di costi generati durante la costruzione delle fondamenta.
Spiegare questo concetto ai nostri clienti è quasi impossibile: sarebbe come se al ristorante ci portassero il secondo senza sale perché si sono accorti di aver esagerato nei primi. Come possiamo correggere questo problema?
La digitalizzazione dei rapportini (includendo la lettura automatica dei DDT e delle fatture) può aiutarci a ridurre drasticamente il ritardo nel controllo dei costi. Alcune applicazioni mobile sono in grado di raccogliere i dati velocemente direttamente in cantiere e presentarli al contabile e all'imprenditore istantaneamente.
Per quanto riguarda le strategie di digitalizzazione, la chiave è la semplicità nella raccolta dati. Una volta collezionati i dati, anche i nostri fogli excel saranno velocissimi a fare i calcoli più complessi. Il problema è sempre quanto tempo impiegano i dati di cantiere ad arrivare nel foglio excel.
La nostra raccomandazione è di scegliere un'app mobile semplice e non un gestionale aziendale complesso per la raccolta delle informazioni dal cantiere
Le app servono a raccogliere i dati velocemente in cantiere, i gestionali aziendali servono ad altro.
Questa è la vera star dell'equazione: la più sottovalutata e quella con un impatto inatteso. Partiamo da una statistica: tutti gli imprenditori edili medio-piccoli parlano di cantieri perennemente in ritardo.
"Il cantiere doveva durare 10 mesi, ma è durato 12 mesi. Pazienza, è così". Questa frase che sembra così semplicistica nasconde in realtà una perdita netta del 20% del valore totale del cantiere!
Vediamo perché: prima di tutto ricordiamoci che abbiamo ipotizzato che nel 2021 e nel 2022 le nostre aziende hanno ricevuto più domande di intervento di quante ne possono gestire grazie alla spinta che arriva dal superbonus 110%. Reagiremmo implementando 2 strategie: crescere o diventare più efficienti. La prima dovrà essere gestita negli anni in cui la domanda calerà, la seconda diventerà un'arma competitiva, un miglioramento che acquisiremo per sempre.
Torniamo al tempo e al valore del cantiere. Assumiamo che il nostro cantiere di durata prevista 10 mesi abbia un valore di 100.000 euro e che a seguire - appena terminato il primo cantiere - avremmo potuto iniziare un lavoro simile.
Il ritardo di 2 mesi provoca un costo di 20.000 euro!
In economia si chiama costo opportunità. In manifattura si chiama mancata produzione ed è uno dei parametri che si discute di continuo all'interno delle fabbriche.
Qual è la sensibilità in edilizia per questo costo? Dire che il cantiere è durato 2 mesi in più genera in noi lo stesso allarme come dire che è costato il 20% in più? È possibile risolvere questo problema in edilizia?
Una risposta interessante ci viene dal monitoraggio annuale sul settore costruzioni condotto da KPMG nel 2019, "Future-Ready Index. Leaders and followers in the engineering & construction industry".
KPMG ha intervistato 223 persone provenienti da 144 aziende leader mondiali nel mondo delle costruzioni e ingegneria. Ha classificato le aziende in base a un indice costruito per misurare la preparazione delle aziende alle sfide future (Future-Ready Index). Nel grafico sotto è visualizzato il risultato di questa classificazione.
Per costruire l'indice grande importanza è stata data alla strategia per la digitalizzazione, ottenuta misurando per ogni azienda sia la propensione dell'azienda, che l'adozione delle tecnologie più innovative. I top 20, i campioni dell'indice (gli innovative leaders), dimostrano in modo coerente due aspetti:
E quali sono i risultati ottenuti dalle aziende top? Come si vede dal grafico sotto riescono a concludere il 60% dei loro progetti con un anticipo nei tempi di consegna del 10%. Proprio così! Nel 60% dei casi chiudono il cantiere preso prima come esempio in 9 mesi, guadagnando ulteriori 10.000 euro come tempo disponibile. Nella nostra equazione il loro T non è un termine negativo, ma positivo!
Cosa fanno gli altri? La percentuale cala al 14% fino ad arrivare - e stiamo parlando di aziende leader delle costruzioni e ingegneria al mondo - alle imprese che non riescono a chiudere nessun progetto in anticipo. Anche tra i grandi, le aziende più indietro con la digitalizzazione del cantiere sono costrette ad accettare T come un costo e non un guadagno.
Arriviamo a P, l'ultimo parametro dell'equazione. In questo parametro abbiamo nascosto 2 fattori principali: le varianti e le contestazioni odierne e future. Si capisce che questo parametro può risultare sia positivo che negativo, e spesso è leggermente negativo.
Il caso tipico è quando un cantiere ha qualche variante rispetto al progetto - non troppo incisiva - e decidiamo di assorbire questi costi per evitare discussioni con il cliente e con la direzione lavori. In casi più rari questo parametro può anche essere molto negativo e azzerare il valore di un cantiere. Ciò avviene quando si entra in contestazione economica con la direzione lavori e il cliente, senza contare il danno di immagine che ne deriva.
Se ti capita di essere spesso in questa condizione, devi fare qualcosa per cambiare e probabilmente devi investire molto nel migliorare la qualità o la tracciabilità dei tuoi cantieri
Per prima cosa, dovrai tracciare tutto ciò che succede in cantiere e poi analizzare con occhio critico e con la mente aperta. Per tracciare in modo efficiente ti consigliamo di iniziare con la gestione delle foto di cantiere e la digitalizzazione del giornale dei lavori.
Se adotterai questo processo, riuscirai a correggere eventuali errori di esecuzione e a dimostrare il costo delle varianti che chiedono cliente e direzione lavori. Nella nostra equazione, il risultato che si ottiene è quello di trasformare P da termine negativo a termine leggermente positivo.
Se quindi tieni sotto controllo tutti questi fattori potrai mitigare i rischi di insuccesso, tenere sempre monitorati i costi e i tempi, e in ultima istanza aumentare il valore del tuo cantiere.
Rispondendo a queste 3 domande puoi ricevere un report personalizzato sulla tua azienda per sapere quanto puoi effettivamente risparmiare usando Mela.
Emanuele Zamponi
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